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不動産売買のポイント


ボストンにあなたの家を！
不動産売買のプロセス
  
1) 家の購入ステップ (Step by Step: Home Buying Process)
2) プロセスに関わる一般的な時間枠 (Typical Time Frame)
3) ハウスショッピング (Shopping for a Home)
4) 家の価値とは？ (Value of a Home)
5) オファー (Making the Offer) を入れる−購入を提示する
6) 家屋検査 (Home Inspection) をする
7) 売買契約書 (Purchase and Sales Agreement) を交わす
8) 最終チェック (Final Walk through)
9) クロージング (Closing)
1) 家の購入ステップ(STEP BY STEP: HOME BUYING PROCESS)
家の購入とはどなたにとっても大きな買い物です。満足できる物件購入をするにあたって、専門家である必要はありません。しかし、購入のプロセス、関わるエージェント、弁護士等の役割を理解することにより、それら専門家のアドバイスをもとに、正しい判断ができるというものです。
家の購入の主役は、売手と買手。
売主は、、、、
できるだけ高く売りたい。
改修は最小限にとどめたい。
売買プロセスはスムーズであってほしい。
売買にかかる費用は最小限であってほしい。
買手は、、、、
できるだけ安く買いたい。
すぐ入居できるコンデションであってほしい
価値が下がらず、売りやすい物件であってほしい。
売買プロセスはスムーズであってほしい。
感情移入は避けがたいもの、しかし、、、、
物件は他にもあります。
直感を信じることも大切
建物自体と、それに関わる法的な問題はないかよく調べましょう。
信頼できるエージェントを見つけ、専門的意見を考慮に入れましょう。
不動産弁護士
物件売買による、弁護士の役割とは何かを理解する。
まず、雇う弁護しが、不動産専門であるかを確認する。
弁護士料がいくらになるか、あらかじめ確認する。（パッケージであるか、時間給であるか）
家の購入の主役は、売手と買手。
売り手の弁護士、買い手の弁護士、モーゲージ（住宅ローン）を組む場合、銀行の弁護士が関わってきます。買い手と銀行の弁護士は同一の場合もあります。
家屋検査の結果、必要とあれば、交渉を手伝う。（買い手、売り手弁護士）
売買契約書の作成、補足修正を行う。（買い手、売り手弁護士）
モーゲージプロセスの援助を行い、クロージングに関する一切をつかさどる。（銀行弁護士）
必要とあればクロージングに同行し、顧客をサポートする。（買い手、売り手弁護士）
2) プロセスに関わる一般的な時間枠 (TYPICAL TIME FRAME)
3) ハウスショッピング(SHOPPING FOR A HOME)
ロケーション・ロケーション・ロケーション！
モーゲージブローカーを通じて、購入価格上限を明確にし、予算を決めます。
どこに住みたいかを、交通、買い物などの便利さ、ご家族であれば、子供の学校　を含め地域を限定します。
予算と、住みたい地域をもとに、不動産マーケットを調べる。売り出し物件はアーバン不動産ウエブサイトに登録されると、どの物件がいくらで出ているか、簡単に検索できます。
実際住みたい地域に足を運び、環境を調べる。
エージェントの選定
エージェントを決めるにあたり、重要なことは、信頼がおけ、プロとしての経験と知識を持ち、それぞれのニーズを理解してくれるエージェントであるかということです。
エージェントが、買い手のために働いているのか、売り手のために働いているのか、エージェンシー・デスクロージャー（Agency Disclosure)を提出させましょう。
物件を見て回るとき、、、
質問をしましょう！　法律上、売り手のためのエージェントであっても、物件の欠陥を知っている場合は、知らせる義務があります。
できるだけ多くの物件を見て回りましょう！　数多く見るほど実際気に入った家が見つかったときに、正しい決断ができるものです。
気に入った家が見つかれば、夜にもう一度家の近郊をドライブしてみましょう。住人たちが、仕事から帰った地域の雰囲気を確認しましょう。
4) 家の価値とは？(VALUE OF A HOME)
この家をいくらで買えばいいのか。
エージェントに現在のマーケットがどういう状態にあるのか聞きましょう。
マーケット状況が、オファーの額、交渉の可能性とどのように関わってくるか。
半年いないに、似たような物件がいくらぐらいで売れているか調べて見ましょう。
不動産市場は需要と供給のバランスのもと変動します。
市の不動産査定額（Tax assessment)にも注目してみましょう。
市の査定額が、不動産価格に、直接反映してるとは限りません。（大きなギャップのある物件もあります）が、ある程度の目安になることは確かです。
過去の査定価格の動きを見ることによって、その物件が、どのくらいの価値を高めたのか見ることができます。
その家に対しどのように感じ、自分にとってどういった価値があるのかを検討しましょう。
どのくらい気に入ったのか。
その家を購入できなかった場合、どう思うか。
他の人も気にいた場合、ほかより高いオファーを入れるべきか？？
5) オファーを入れる−購入を提示する（MAKING THE OFFER)
不動産購入提示　−　OFFER TO PURCHASE REAL ESTATE
購入したい家が見つかった場合、最初のステップは、エージェントを通じてオファーを入れることです。
ボストン不動産連盟の発行による書式が一般に使われる。
あなたが主役です！−　YOU ARE IN CONTROL!
購入プロセスに真剣に理解し取り組んでいるか自分自身に問いかけ確信する。
一般的な時間枠をもとに、自分のスケジュールに合うかエージェントと確認し、ステップごとの時間枠を提示する。
希望購入価格を提示し、手付金の＄１０００を入れる。
遅刻厳禁！−　TIME IS OF THE ESSENCE!
不動産売買において、家屋検査、売買契約、モーゲージの申請、期日中に物事を進めていくことがとても重要です！　それを怠ったために、売買が成立しない場合もあります。
オファーは真正な契約です　−　OFFER IS A LEGALLY-BINDING CONTRACT！
売り手と買い手オファーにサインをした段階で、お互いに、義務と責任を負います。売り手は後によりよいオファーを受けても、サインをした買い手に売る義務がありますし、買い手は、デポジットを没収されることになります。
6) 家屋検査をする（INSPECTING THE HOUSE)
家屋検査は、専門の業者を雇い、オファー（Offer) が受理され、売買契約書が交わされる前に行われます。
ホームインスペクター（Home Inspector) を探す
知り合いからの紹介
弁護士、エージェントからの紹介
インターネットで、州のライセンスを持ったホームインスペクターの一覧から連絡を取り、料金を確認し決める。
よいホームインスペクターとは、、、、
予約を迅速に入れてくれる
検査に一時間半から3時間ほどかける
家屋の重要部分すべてを検査をする。−　パイプ、電気関係、暖房システム、建築構造
その場で、レポートを作成する。
平均的な検査料金　＄２５０−＄５００の範囲内である。
さらに、必要とあれば、、、、
シロアリその他害虫の検査−Termites, Other pests
アズベストス−Asbestos
ホルムアルデヒド−Urea-formaldehyde foam insulation（U.F.F.I.）
ラドン−Radon
鉛ペンキ−Lead Paint
地下に埋め込まれたオイルタンク−Underground oil tank
7) 売買契約書を交わす（PURCHASE AND SALES AGREEMENT)
売買契約書とは
通常4ページの契約書に、売り手、買い手の弁護士がつける補足事項からなる。
売買契約書にあったて、弁護士をつけることは重要です。
一般に売り手弁護士が、ドラフトを作成します。家屋検査で交渉事項が生じた場合、契約書にその旨が記載されます。
害外契約書の概要を理解し、不明な点は、エージェント、弁護士に質問しましょう。
契約書内でのポイント
モーゲージに関する記載（頭金の額、コミットメントレター収得期日）
所有権に陰りのあるものでないこと
デポジットの保管場所
売り手が何らかの修理をする場合、その記述
コンドミニアムの場合、多額の費用がかかりそうな物件修理、改修等が予定されていないか。
8) 最終チェック（FINAL WALKTHROUGH)
最終チェック−ファイナルインスぺクションとは？
不動産物件のコンデションの最終確認です。
家屋検査以降になされた、大きなダメージはないか。
おかれているはずのものが、あるか。（契約書等で表記されていない限り不動産に取り付けられているものは、不動産も一部になります。たとえば、ディシュウォシャー、シャンデリア、ウインドートリートメント、植え木もです、それらが残されているかを確認する。表記されない限りは、冷蔵庫など、コンセントにつなげるだけのものは、不動産の一部になりません。）
空で明け渡すはずが、入らない家具など残されていないか。
もし問題があった場合、、、、、
苦労して、クージングまでこぎつけ、最終チェックに不満があったからと言って売買不成立にしてしまう買い手はまずいません。ほとんどの場合、常識の範囲内で、売り手がダメージ額を払うなど、話し合いで解決されます。
最終チェックをする時間かない場合、
がんばって時間の都合をつけましょ言う。クロージングをした後、問題があってもクレームをつけることはできません。
9) 最終チェック（FINAL WALKTHROUGH)
不動産所有譲渡（Deed of transfer) が、買い手から売り手に渡される。
一般に不動産証書登記所（Registry of deed）もしくは、融資先の弁護士事務所で行われる。
クロージングに会する人々
  買い手　
  売り手（もしくは法的代理人）
  融資先の弁護士
  買い手の弁護士（必要とあれば）
  売り手の弁護士（必要とあれば）
  買い手のエージェント
  売り手のエージェント
売り手は、モーゲージを組み融資 を受ける場合、月々の返財を約束する多くの書類にサインする。
鍵を受け取る
融資先の弁護士は新たな家主の登録を不動産証書登記所にて行う。
これで、ボストンのあなたの家にお引越し！！
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